infinvest.ru
Продажа квартиры, дома или земельного участка — это получение дохода, а с дохода, как известно, нужно платить налог. Но есть важные исключения: если вы владели недвижимостью достаточно долго или попадаете под льготную категорию, государство освобождает вас от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В этой статье — подробно о том, какой налог с продажи недвижимости в 2026 году, кто освобождён от уплаты, как считаются 3 и 5 лет владения и какие новые льготы появились для многодетных семей. Все данные актуальны на июнь 2026 года.
Налог с продажи недвижимости в 2026 году: что изменилось и какие ставки
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц. Это касается и продажи недвижимости.
Ставки НДФЛ для резидентов РФ:
- 13% — с дохода (прибыли от продажи) до 2,4 млн рублей включительно.
- 15% — с дохода (прибыли от продажи), превышающего 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов (тех, кто находится на территории России менее 183 дней в году) ставка составляет 30% от полной суммы продажи, без права на вычеты и льготный срок владения.
Пример расчёта налога: вы продали квартиру, которую купили за 4 млн рублей, за 6 млн рублей. Ваша прибыль — 2 млн рублей. Она не превышает 2,4 млн рублей, поэтому налог составит 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей. Если бы вы продали квартиру за 7 млн рублей (прибыль 3 млн рублей), то расчёт был бы таким: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей + (600 000 × 15%) = 90 000 рублей. Итого: 402 000 рублей.
Минимальные сроки владения: 3 года или 5 лет — от чего зависит
Главное условие для освобождения от уплаты налога — это минимальный срок владения недвижимостью. Если вы владели объектом дольше установленного срока, налог платить не нужно. Срок считается непрерывно с даты регистрации права собственности.
Общий срок — 5 лет. В большинстве случаев, чтобы продать недвижимость без налога, нужно владеть ею не менее пяти лет. Это правило действует для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года, и не подпадающих под исключения.
Сокращённый срок — 3 года. Трёхлетний срок владения применяется в следующих случаях:
- Недвижимость получена в наследство.
- Недвижимость получена в дар от близкого родственника (родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сёстры).
- Недвижимость приватизирована.
- Недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).
- Продаваемая квартира является единственным жильём продавца. С 2020 года действует послабление: если вы продаёте единственное жильё, то трёхлетний срок применяется даже при покупке нового в течение 90 дней до продажи.
Важный нюанс для наследников: срок владения исчисляется не с даты получения свидетельства о праве на наследство, а со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя).
Кто полностью освобождён от налога: льготы для многодетных семей
С 2026 года расширены условия для освобождения от уплаты налога для многодетных семей. Ранее семьи с двумя и более детьми освобождались от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если одновременно выполнялось несколько условий. В 2026 году эти условия смягчены.
Условия для освобождения от налога при продаже жилья для многодетных семей в 2026 году:
- В семье воспитывается двое и более несовершеннолетних детей (детей-студентов очной формы обучения до 24 лет).
- Взамен проданного жилья семья приобретает другое (в том же или следующем году до 30 апреля).
- Новое жильё должно быть больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное.
- Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
Что изменилось с 2026 года: теперь льгота применяется независимо от возраста детей, если они признаны недееспособными. Учитываются даже дети, родившиеся после продажи квартиры — до 30 апреля следующего года.
Как уменьшить налог с помощью вычета и расходов
Даже если вы не попадаете под освобождение от налога, у вас есть способы законно уменьшить сумму к уплате. Вы можете выбрать один из двух вариантов.
Вариант 1: Имущественный вычет в 1 млн рублей. Вы вправе уменьшить доход от продажи жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты, земельного участка) на 1 млн рублей. Для нежилых помещений и гаражей вычет составляет 250 000 рублей.
Пример: вы продали квартиру за 2,5 млн рублей, срок владения — менее минимального. Налог будет считаться не с 2,5 млн, а с 1,5 млн рублей (2,5 – 1). Сумма налога: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Вариант 2: Вычет в размере расходов на покупку. Вместо фиксированного вычета вы можете уменьшить доход от продажи на сумму документально подтверждённых расходов по приобретению этой недвижимости.
Пример: вы купили квартиру за 3 млн рублей, а продали за 3,5 млн рублей. Налог будет считаться не с 3,5 млн, а с 500 000 рублей (разница). Сумма налога: 500 000 × 13% = 65 000 рублей. Второй вариант выгоднее, когда расходы на покупку превышают 1 млн рублей.
Кто обязан подавать декларацию и платить налог
Если вы продали недвижимость, которая была в вашей собственности менее минимального срока, вы обязаны до 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Сам налог необходимо уплатить до 15 июля того же года.
Пример: вы продали квартиру в июне 2026 года. Декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года, налог уплатить до 15 июля 2027 года.
Важно: даже если сумма налога после применения вычета оказалась нулевой, декларацию всё равно нужно подать, если вы владели объектом менее минимального срока.
Способы подачи декларации:
- Через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.
- Лично в налоговой инспекции по месту жительства.
- Через МФЦ.
Часто задаваемые вопросы о налоге с продажи недвижимости
Вопрос 1: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру, которая была в собственности более 5 лет?
Нет, не нужно. Если истёк минимальный срок владения (5 лет для общего случая или 3 года для льготных категорий), вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ. Декларацию подавать также не требуется.
Вопрос 2: Могу ли я продать квартиру, не дожидаясь 3 или 5 лет, и не платить налог?
Да, если цена продажи не превышает 1 млн рублей (для жилой) или 250 тысяч рублей (для нежилой) — вычет покрывает весь доход, налог будет нулевым. Но декларацию подать всё равно нужно.
Вопрос 3: Продаю квартиру, которую получил по наследству. Когда считать начало срока владения?
Срок владения унаследованной недвижимости исчисляется со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты получения свидетельства о праве на наследство.
Вопрос 4: Нужно ли платить налог при продаже дома, если это единственное жильё, но я купил другой дом через месяц после продажи?
Даже если вы купили новое жильё, продаваемый дом считается единственным, если на момент продажи у вас не было другого жилья. Трёхлетний срок владения применяется. Если вы владели домом более 3 лет — налог платить не нужно.
Вопрос 5: Платится ли налог с продажи недвижимости, если я продаю её дешевле, чем покупал?
Нет. Если вы продаёте квартиру дешевле, чем купили (или за ту же цену), то прибыли нет. Однако важно, чтобы цена сделки была не ниже 70% кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой, налог будет считаться с 70% кадастровой стоимости.
Вопрос 6: Какие документы подтверждают расходы на покупку для вычета?
Договор купли-продажи, расписки продавца в получении денег, банковские выписки о переводе средств. Все документы должны быть правильно оформлены и сохраниться у вас.
Заключение
Налог с продажи недвижимости для физических лиц в 2026 году напрямую зависит от срока владения объектом и наличия льготного статуса. Общее правило: владение 5 лет — налог платить не нужно. Для наследников, приватизировавших квартиру, получивших её в дар от близких родственников и владельцев единственного жилья — достаточно 3 лет. Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без налога даже при меньшем сроке владения, если соблюдают установленные условия.
Если срок владения меньше минимального, продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Используйте налоговые вычеты — 1 млн рублей (или расходы на покупку) — чтобы законно уменьшить сумму налога.
Данная статья носит информационный характер и не является официальной юридической консультацией.