infinvest.ru
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
На рынке жилья, к сожалению, встречаются недобросовестные продавцы и откровенные мошенники. Поэтому многие покупатели хотят знать, что именно можно проверить своими силами, не прибегая сразу к помощи юристов. На самом деле многое реально сделать самому.
Какие документы стоит изучить в первую очередь
Прежде всего — правоустанавливающие бумаги. Это те документы, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены данные о собственнике, а также о возможных обременениях и ограничениях. Обычно речь идёт о договорах купли-продажи, дарственных, свидетельствах о праве на наследство.
Обращайте внимание на то, где и когда зарегистрирован документ:
-
Если квартира оформлена до 31 января 1998 года, регистрация должна была пройти в БТИ (в Санкт-Петербурге — в ПИБ). На документе должен стоять соответствующий штамп, потому что привычных сегодня свидетельств тогда ещё не выдавали.
-
Для сделок в период с 1 февраля 1998 года по 31 декабря 1999 года возможны два варианта: регистрация в БТИ либо в уже появившейся тогда службе регистрации. Это был переходный этап, так что встречаются оба варианта.
-
Если документ датируется с 1 января 2000 года по 15 июля 2016 года, у продавца должно быть на руках Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
-
Для сделок после 15 июля 2016 года единственным подтверждением права собственности служит выписка из ЕГРН.
Такие детали могут показаться мелочами, но они способны уберечь от серьёзной ошибки.
Знакомство с собственниками
Все владельцы перечислены в правоустанавливающих документах. Следующий шаг — личная встреча с каждым из них и проверка их удостоверений личности (паспортов, а для детей младше 14 лет — свидетельств о рождении). Относитесь к этому внимательно: любые повреждения документов (отсутствие страниц, посторонние надписи, истёкший срок действия) — повод насторожиться. Документы должны быть действующими и без видимых дефектов.
Справка о зарегистрированных гражданах
Продавец обязан предоставить справку о том, кто прописан в квартире (название документа может отличаться в разных регионах). Даже если прописанные люди не имеют доли в собственности, у них есть право пользоваться жильём. Собственник должен заранее снять их с регистрационного учёта по согласию, и этот факт должен быть отражён в договоре купли-продажи.
Архивная выписка
С её помощью можно убедиться, что в квартире нет временно снятых с регистрации лиц. Особенно важно, чтобы среди них не оказалось несовершеннолетних — иначе после покупки могут возникнуть серьёзные проблемы.
Выписки из ЕГРН
Их лучше заказать самостоятельно, причём сразу две. Первая — о текущих зарегистрированных правах собственности. В ней будут указаны все нынешние владельцы, их данные и характеристики объекта. Вторая — об истории переходов прав на квартиру. Чем больше сделок с недвижимостью было совершено, тем выше риск, что в будущем объявится какой-нибудь родственник прежних хозяев (например, обделённый при разделе наследства) и попытается оспорить сделку.
Согласие супруга или супруги продавца
Не верьте на слова, что «супруги разводятся» или «он не против». Если на момент продажи брак официально не расторгнут, а квартира не является унаследованной, подаренной или приватизированной, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку.
Как покупалась квартира
Уточните, использовался ли материнский капитал. Если да, то обязательно проверьте, выделена ли доля ребёнку в этом жилье — это обязательное условие, особенно когда ипотека уже полностью погашена. Некоторые продавцы намеренно скрывают факт использования маткапитала. В таком случае можно попросить справку об остатке средств на пенсионном счёте матери.
Технический паспорт
Для самой сделки этот документ не обязателен, но он полезен. С 2016 года право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, к которой прилагается план объекта. Сравнив его с реальным состоянием квартиры, можно выяснить, не было ли незаконных перепланировок.
Медицинские справки из диспансеров
Формально они не требуются, но наличие у продавца психиатрических или наркологических заболеваний может в будущем стать основанием для признания сделки недействительной. В ваших интересах получить подтверждение, что человек находится в здравом уме. Можно предложить оплатить получение этих справок в качестве компенсации. Если продавец категорически отказывается или обижается — возможно, стоит поискать другой вариант.
На что ещё обратить внимание
Особую осторожность вызывают сделки по доверенности. Если доверитель умрёт в процессе оформления, доверенность автоматически теряет силу. Также внимательно проверяйте наличие обременений — их обнаружение после покупки может привести к аннулированию сделки.
Никогда не вносите задаток или предоплату, если вас торопят, создают искусственный ажиотаж («сегодня много желающих»), а цена подозрительно низкая. Так часто действуют мошенники с поддельными документами. Слишком привлекательная цена, спешка, любой вид предоплаты — главные признаки обмана. На осмотры лучше ходить с юристом, риелтором или нотариусом.
Покупка квартиры — дело сложное и ответственное. В некоторых случаях имеет смысл не экономить на профессиональном сопровождении. Однако если вы решили действовать сами, тщательная проверка документов и внимательное отношение к деталям помогут снизить риски и не попасться на уловки мошенников.